万科肖莉答疑
万科资金状况良好 前五个月销售数据理想[b]1、根据粤宏远的公告，万科已经转让东莞水濂山地块的50%权益，并由后者提供4.7亿元的股东借款，用以支付土地出让金。此外，有媒体报道万科在上海寻求合作的信息，并通过[/b][url=http://finance.stockstar.com/][b][size=3][color=#000000]数据[/color][/size][/b][/url][b]分析万科存在资金缺口。因此，目前市场上有很多关于万科资金链出现问题的猜测。您怎么看待市场的这些传闻呢？
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肖莉：我首先想说的是万科现金流是非常安全且充裕的。07年末，公司存量货币资金约170亿元，08年3月末，存量货币资金156亿，目前依然保持在3月末这一水平上，资金存量足以支持公司现有项目的发展以及在合理的价格上购置未来发展所需要的项目资源。
此外，相对于万科的业务规模，资产结构和长期、短期负债水平，万科目前的资金存量也是相当充足的，公司1~5月销售197亿，回款良好，现金负债比、流动比率、速动比率等等指标均处于较优水平。保持稳健的财务杠杆，确保高度的资金安全是万科长期坚持的运营原则，在从紧货币政策的大环境下，万科的这一经营风格将体现出优势。
东莞公司水濂山地块项目本身就是合作项目，万科控股70%。后原合作方因自身经营的需要希望退出，而东莞当地知名发展商——宏远地产表达了接手的意愿，且希望拥有50％的股权，公司考虑到粤宏远在东莞当地的资源优势，转让了20％的股权给粤宏远。
公司在上海七宝、浦东、浦江镇的三个[url=http://resource.stockstar.com/house/][size=3][color=#000000]房地产[/color][/size][/url]项目上寻找配套商业合作伙伴，是沿用一贯的经营思路。2007年，公司曾经跟新加坡凯德商用签订了非排他性的战略合作协议，引进凯德商用开发万科在住宅项目中的商业配套部分，表明了公司专注住宅开发的发展方向。无论现在，还是未来可见的3～5年，公司依然坚持这个发展模式，在未来的项目中，投资者应该可以看到更多这种商业模式的体现，或者更多类似项目中全部或部分商业开发面积的权益的转让。但在住宅业务上，万科没有出让上述项目权益的任何考虑。
[b]2、从历史经验来看，每年5月份往往是一个销售旺季。而年初开始，大家对5月份销售回暖也抱有很大的期待。但实际的情况是，[url=http://resource.stockstar.com/info2006/colnews.asp?id=20][size=3][color=#000000]行业[/color][/size][/url]整体销售并没有出现期望中的“红五月”，甚至万科的销售面积在今年以来首次也出现了同比小幅下降，请问原因何在？还有报道称，万科今年前5个月销售仅完成全年计划的23％，是否属实？5月销售低于预期是否受到地震影响？[/b]
肖莉：2008年5月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，明显高于4月份的48.2万平方米和43.2亿元。和去年同期相比，销售面积下降5.5%，销售金额增长13.4%。导致同比增长数字下降的原因在于，长假制度的变化以及去年5月的基数较高。
每年五月是传统销售旺季的一个重要原因在于，以往5•1是春节后的第一个七天长假，客户有充足的时间看房选房，许多项目因而选择在5•1期间开盘，之前积累的大量购买意向因此集中释放。2007年5月，万科实现销售金额47.1亿元，同比2004年分别增长61%和101%。
从今年开始，5•1假期改为三天，只略长于一个双休日，原来的长假效应因而消失。而去年5月的高基数，使得今年5月的同比增长数字降低，这是正常的。
我们没有公布过全年的销售计划。但从历史经验来看，前5个月完成全年销售20％到25％是一个正常节奏。2007年前5个月，万科累计实现销售金额118.16亿元，占全年销售的比例就是22％。
汶川地震牵动举国人心，抗震救灾现在是全社会最关心的事情，而购房是一个非常重大的决定，一些购房者因此而暂时搁置购房计划是完全应该理解的。但市场需求和购买力并没有消失，只是顺延到未来，因此这种影响是有限的，更是短期的。
1－5月万科实现销售197.6亿元，较去年同期增长67.3％。1到4月份，万科市场份额比去年同期增加了约一倍。我觉得万科的股东对这些数据是可以觉得欣慰的。
顺便提一句，近期也有媒体在询问万科是否在上海和大连退地一事。这里需要特别说明一下，万科目前不存在任何退地的事情，未来也绝不会发生退地这样的事情。
[b]3、最近，公司发布了激励[url=http://fund.stockstar.com/fund/][size=3][color=#000000]基金[/color][/size][/url]购买[url=http://news.stockstar.com/stock/][size=3][color=#000000]股票[/color][/size][/url]的公告，虽然股票市场处在低迷的状态，但万科激励基金购买股票当天，万科股票出现了强劲的逆势表现，而且，我们留意到每次管理层激励基金通过[url=http://resource.stockstar.com/Intrust/][size=3][color=#000000]信托[/color][/size][/url]公司购买股票后，股票都有不错的表现，您觉得这是巧合的因素，还是有其他原因呢？[/b]
肖莉： 万科股权激励计划是一个严谨的计划，因为操作的方式是通过提取奖励基金给管理层，然后由管理层委托信托公司购买股票，所以，我们制定计划的时候，详细制定了提取奖励基金的时点、涉及分红派息、增发配股、缴纳个人所得税费等各种不同情况下买卖股票或参与活动时的规定，以确保信托的完全独立运作。比如，预提的激励基金必须在属于可交易窗口期的40个交易日内买入股票，补提的激励基金必须在属于可交易窗口期的20个交易日内买入股票。
万科历次激励计划购入股票都遵循相关的时间规定，并在购入后按照相关要求进行了公告。所以，我认为公司股价表现与激励基金购入股票的时点没有关联性。我们偶尔也留意到存在公司公告激励基金购买股票后股价上涨的现象，我理解，股价上涨一方面受大盘因素影响；另一方面，激励计划购入股票本身，体现了管理层利益与资本市场的紧密联系，有利于坚定股东对公司业绩和股价长期向好的信心。
[b]4、今年以来，股市出现巨大调整，万科股权激励也大幅缩水，公司管理层是否有信心让2007年管理层股权激励达到归属条件呢？归属条件中关于股价计算的标准是怎样的？此外，市场传闻万科采用信托的方式来实施股权激励计划，是为了达到合理避税的目的，为此，应该如何理解呢？[/b]
肖莉：股价升跌是由非常复杂的因素导致的，有宏观经济因素，政策因素，市场因素，公司基本面等等，不是管理层能够主导的，管理层能够做到的，是保持公司基本面的良好运行，为股东提供长期而持续增长的业绩表现。万科股权激励跟股价挂钩，是管理层希望表达与股东共同分享收益、共同承担风险的愿望。
我们在股权激励中涉及股价的相关条款是：只有在全年万科A股每日收盘价的向后复权年均价必须高于上一年的每日收盘价的向后复权年均价时，激励对象方可获得股权激励，年均价的计算区间是从每年的1月1日～12月31日。但考虑到股价的系统性风险，相关权利可以延后一年获得，当第三年的股价条件高于前两年时，激励对象可以推迟获得激励股票。
2007年1月1日至12月31日的向后复权年均价为22.41元/股，所以，对于2007年的激励股票来说，必须在满足业绩条件，同时2008年或2009年向后复权年均价超过这一价格时，管理层才可获得激励股票。
万科的股权激励属于激励对象的个人所得，因此，即使是通过信托的方式买入，依然必须依法缴纳个人所得税，不存在通过信托方式就可以合理避税的可能性。
红盘的万科，宛如送给肖mm的玫瑰
[size=4][color=red]mm出来了，万科勃起了，坚挺的分时线傲视着猥琐的个股们:fbq16: [/color][/size]万科初显200亿收购想象
[size=4][color=navy]作者：曾郁兰[/color][/size][size=4][color=navy] [/color][/size]
[url=][size=4][color=navy]致信张玉蕾编辑[/color][/size][/url]
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[size=4][color=navy]发布日期：2008-06-12[/color][/size]
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[b]投资者报 记者 曾郁兰[/b] 2008年6月，楼市继续低迷，万科（000002.SZ）却收购了深圳易理地产有限公司旗下的“易理园景台”项目。 [/color][/size]
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[size=4][color=navy]万科董事长王石最近曾公开表示：“对兼并小开发商没有兴趣。”但是此次收购的“易理园景台”却是一个小项目公司，收购的建筑面积只有10万平方米。万科为什么自相矛盾？本次收购是否预示万科将启动新一轮战略并购？ [/color][/size]
[size=4][color=navy]2008年，万科仍然具有收购的资金基础。2008年一季度末，万科的现金余额高达156亿元。2008年5月22日，万科发行59亿元的公司债又获得证监会的有条件通过。这200多亿资金，就是万科展开收购的本钱。[/color][/size]
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[b][size=4][color=navy]复制富春东方模式？[/color][/size][/b]
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[size=4][color=navy]6月3日，深圳本地媒体出现了名为“万科第五园·景台”的广告。这是万科收购已竣工楼盘并改名销售的第二例，2007年3月万科收购竣工的“富春东方尊峪”，改名“万科·东方尊峪”后高价销售获利丰厚。[/color][/size]
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[size=4][color=navy]万科人士表示，收购易理地产是子公司——万科深圳公司在操办的事情。万科深圳公司表示收购事宜需等段时间公布。对于收购价,万科方面表示不便透露，但称价格优惠。[/color][/size]
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[size=4][color=navy]目前“景台”楼盘销售定价为9000元至10000元/平方米，超过所在区域的近期销售均价。万科此次收购，似乎意在复制东方尊峪的成功路[/color][/size]
[size=4][color=navy]径。东方尊峪的权益建筑面积为33.65万平方米，销售收入超过80亿元。而根据万科年报，富春股权总的收购价款为12.6亿元，其中的东方尊峪，存货账面值为15.2亿元，也就是说，万科在东方尊峪上获利丰厚。
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[size=4][color=navy]“景台”的建筑面积为10万平方米，如果按照定价9000元至10000元/平方米计算，销售收入将达到9亿至10亿元。优惠的收购价意味景台的毛利也将达几个亿。问题是“景台”所在区域的近期价格一直持续走低，市场存量却在不断上升。万科收购“景台”之后，顺利的销售将是一个重大考验。
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[b][size=4][color=navy]并购大幕开启[/color][/size][/b]
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[size=4][color=navy]万科收购“景台”只是第一步，战略并购还在后头。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示：万科的此次收购虽小，但与其“东进北扩”的战略相符。[/color][/size]
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[size=4][color=navy]近几年万科在业内的并购从未停止。2006年，万科收购了22家公司，以23.8亿元收购款，获得公允价值为14亿元的净资产；2007年，万科收购的公司高达27家，以18.7亿元的收购款，获得公允价值21亿元的净资产。在万科2007年新增项目的总规划建筑面积中，41%是通过收购公司或合作方式取得的。
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[size=4][color=navy]现在，并购的机会再次来临。万科的内部人士表示：“每一个产业的低潮期，都恰恰是收购的好时机。”招商地产发展部总经理伍斌近日表示：[/color][/size]
[size=4][color=navy]“收购也不错，别人做不下去了，我们也去收它。”深振业董事会秘书、财务部经理方东红最近也向记者表示：“现在是拿地的好时机，因为没钱的企业要卖地。”[/color][/size]
[size=4][color=navy]中银国际最近调高金融街的评级，理由之一就是金融街现金储备充裕，在项目收购上占有先机。
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[size=4][color=navy]万科收购易理，看起来与“没兴趣收购小公司”矛盾，事实上，万科去年收购富春东方，是“东进”；现在收购易理，则象征着“北扩”的启动，在深圳北部还将继续收购；在深圳的新兴区域，如光明新区，也会有进一步的收购。而且，万科并非一味并购，而是有放有收。[/color][/size]
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[size=4][color=navy]今年5月16日，万科将万科东莞置地的一半股权出售给粤宏运，今年5月31日，粤宏远A（000573）再次公告，向万科东莞置地提供股东借款4.7亿元，用以支付14.12亿元的2007年东莞地王——水濂村地价款。[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 雨中恋 于 2008-6-12 23:36 编辑 [/i]]
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